ПРОТОКОЛ засідання «круглого столу» з обговорення регуляторного акта - проєкту рішення Білоцерківської міської ради «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевз

ПРОТОКОЛ
засідання «круглого столу» з обговорення регуляторного акта - проєкту рішення Білоцерківської міської ради «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади»

м. Біла Церква                                                                                                     23 липня 2025 року
 

Білоцерківська міська рада

вул.Ярослава Мудрого,15

Великий зал

Початок: 11:00 год.

Присутні:

Головуючий на засіданні «круглого столу» - Усенко Олег Петрович

За секретаря – Чайка Олена Анатоліївна

Запрошені: представники ЗМІ.

Порядок денний:

Обговорення проєкту регуляторного акта - проєкту рішення Білоцерківської міської ради «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади».

Слухали:

Усенко О.П.: Розмір орендної плати за землю на даний час розраховується відповідно до Методики розрахунку орендної плати за землю в м. Біла Церква, затвердженої рішенням Білоцерківської міської ради від 20 березня 2014 року №1175-57-VІ, згідно з якою відсотки для нарахування річної орендної плати розраховуються у залежності до виду функціонального використання земельних ділянок, яке згідно діючого на даний час законодавства не передбачене. З моменту прийняття цього регуляторного акта внесені зміни до Земельного кодексу України, Податкового кодексу України та низки інших загальнодержавних нормативно-правових документів щодо цього напрямку.

Ще однією причиною розробки цього проєкту регуляторного акта також стало те,  що відповідно до частини першої статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Однак, чинним законодавством не встановлено розміру плати за користування земельними ділянками при укладанні таких договорів.

Також, у зв’язку із децентралізацією, у 2020 році було об’єднано одинадцять сільських рад та створено Білоцерківську міську територіальну громаду до складу якої увійшло місто Біла Церква та 16 населених пунктів, тож виникла необхідність впорядкування діючих нормативно-правових актів міської ради.

Зазначені проблеми потребують розв’язання шляхом прийняття рішення сесії Білоцерківської міської ради «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади».

Підготовлений проєкт рішення пройшов усі процедури розгляду згідно діючого законодавства, а саме:

- рішенням Білоцерківської міської ради від 28 листопада 2024 року № 6513-65-VIII «Про план діяльності Білоцерківської міської ради з підготовки проєктів регуляторних актів на 2025 рік» (зі змінами) проєкт регуляторного акта внесений в план діяльності на 2025 рік;

- повідомлення про оприлюднення проєкту регуляторного акта - проєкту рішення Білоцерківської міської ради «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади» оприлюднене 19 червня 2025 року на офіційному вебсайті Білоцерківської міської ради та її виконавчих органів bc-rada.gov.ua в розділах «Актуально» та 20 червня 2025 року опубліковано в газеті «Громадська думка» № 49-50 (14358-14359);

- проєкт рішення Білоцерківської міської ради за №886 «Про затвердження Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади» та аналіз регуляторного впливу оприлюднені на офіційному вебсайті Білоцерківської міської ради та її виконавчих органів bc-rada.gov.ua в розділах «Актуально» і «Документи міської ради. Проєкти міської ради» 19 червня 2025 року.

Зауваження та пропозиції до даного проєкту регуляторного акту від юридичних та фізичних осіб, їх об’єднань, станом на 23 липня 2025 року на адресу управління регулювання земельних відносин Білоцерківської міської ради не надходили.

Гнатюк В.В.: запитав: Круглий стіл – це один із етапів розгляду регуляторного акта і ті пропозиції, які сьогодні ми запропонуємо, чи будуть включені до протоколу і озвучені на сесії Білоцерківської міської ради?

Усенко О.В.: відповів, що усі пропозиції та зауваження будуть прийняті до уваги.

Борзак О.В.: Прийняття даного проєкту рішення забезпечить встановлення чіткого і прозорого механізму нарахування розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) у залежності від видів їх цільового призначення відповідно до Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок.

Порядок розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) розроблений з метою вдосконалення процедури встановлення розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади, розпорядження якими, відповідно до Земельного кодексу України, здійснює Білоцерківська міська рада. При розробленні порядку керувалися земельним законодавством України та положеннями статей 269-289 Податковим кодексом України, зокрема статтею 288 «Орендна плата».

Чинним законодавством не встановлено розміру плати за користування земельними ділянками при укладанні договорів про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій). Так як право суперфіцію, емфітевзису та оренди землі мають деякі спільні риси, оскільки всі вони стосуються права користування земельними ділянками, що виникають на підставі договірних відносин, пропонується і розмір плати встановити на одному рівні з дотриманням вимог Податкового кодексу України. Згідно статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

- не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки;

- для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку;

- для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки;

- для акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства і є його правонаступником, за землі сільськогосподарського призначення, передані в оренду відповідно до статті 120-1 Земельного кодексу України, - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або області.

Граничний розмір орендної плати може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

З метою мінімізації збільшення податкового навантаження на землекористувачів у період дії воєнного стану відсотки для нарахування плати за користування земельними ділянками застосовані на рівні діючих на даний час.

Порядок включає у себе 6 розділів, які об’єднують два основні напрямки:

- орендна плата за оренду земельної ділянки комунальної власності, у тому числі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом;

- плата за користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та для забудови (суперфіцій).

Виступили:

Гнатюк В.В.: Уніс пропозицію у абзацах другому та третьому пункту 2.7 Порядку розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) (далі – Порядок) Міндовкілля та Мінагрополітики замінити центральним органом виконавчої влади, який формує державну політику у відповідній сфері у зв’язку з тим, що вказані міністерства на даний час ліквідовані.

Борзак О.В.: зазначила, що пропозиція слушна та що пункт 2.7. внесений у Порядок згідно чинного на даний час законодавства, а саме Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 червня 2021 р. № 572.

Гнатюк В.В.: запропонував у пункті 2.10 визначити, що у разі настання підстав для щорічного перегляду розміру орендної плати обов’язки щодо ініціювання такого перегляду покласти на суб’єктів господарювання (землекористувачів).

Щодо пункту 2.11. Порядку вніс пропозицію текст «За прострочення платежу орендної плати орендар зобов’язаний:» замінити текстом «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором орендар зобов’язаний:» відповідно до типового договору оренди землі та положень Податкового кодексу України.

Також запропонував пункт 3.11. Порядку викласти в редакції пункту 2.11 Порядку та зазначив, що це посилить відповідальність землекористувачів за користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та для забудови (суперфіцій) і поставити їх в рівні умови з орендарями земельних ділянок.

Гнатюк В.В.: запитав яким чином визначалися відсотки для нарахування плати за користування земельними ділянками, вказані у додатку до Порядку.

Борзак О.В.: відповіла, що відсотки визначалися з урахуванням положень чинного  рішення міської ради від 20 березня 2014 року № 1175-57-VI «Про затвердження методики розрахунку розміру орендної плати за землю в м. Біла Церква в новій редакції». Крім того, у зв’язку з тим, що з 01 січня 2024 року суттєво збільшилася нормативна грошова оцінка земельних ділянок у межах громади, було проведено розрахунки для аналізу впливу даного проєкту на потенційних землекористувачів. Також зазначила, що відповідно до Податкового кодексу України максимальний розмір орендної плати встановлений на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки. У регуляторному акті пропонується встановити розмір плати за користування земельними ділянками від 3 до 6 відсотків нормативної грошової оцінки, максимальний 6 відсотків – для земельних ділянок комерційного призначення.

Балановський О.В.: запитав, чи відрізняється відсоток для нарахування плати за користування земельними ділянками у місті та у сільських населених пунктах?

Борзак О.В.: відповіла, що відсотки для нарахування плати за користування земельними ділянками у місті та у сільських населених пунктах не відрізняються та встановлені на одному рівні.

Усенко О.П.: зазначив, що відсотки визначалися з урахуванням положень чинного  рішення міської ради від 20 березня 2014 року, але у ньому не були враховані деякі види функціонального призначення земель. У новому регуляторному акті враховані усі види цільового призначення земель, передбачені Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок. Для сільських населених пунктів відсотки у разі прийняття рішення будуть застосовуватися такі ж, як і для міста, але нормативна грошова оцінка земельних ділянок у селах менша.

Борзак О.В.: навела приклади щодо розміру плати за користування земельними ділянками з цільовим призначенням 03.07 Для будівництва та обслуговування закладів торгівлі у м.Біла Церква та селах із застосуванням однакових відсотків для нарахування плати.

У обговоренні взяли участь Морський В.П., Геращенко А.П., Гнатюк В.В.

Підсумкова пропозиція за результатами обговорення: встановити розмір плати за користування земельними ділянками комерційного призначення у категорії земель: землі житлової та громадської забудови з цільовим призначенням 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі для селища Терезине та 15 сільських населених пунктів на рівні 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Гнатюк В.В.: запропонував перейти до обговорення розміру плати за землі водного фонду. Основним видом діяльності підприємства «Білоцерківсільрибгосп» є аквакультура. Відповідно до Закону України «Про аквакультуру» аквакультура – це сільськогосподарська діяльність із штучного розведення, утримання та вирощування об’єктів аквакультури (риби). Зараз у межах Білоцерківської міської територіальної громади в користуванні ПрАТ «Білоцерківсільрибгосп» знаходиться приблизно 600 га землі. Частина водних об’єктів знаходиться без води у зв’язку з погодними умовами. Однак підприємство сплачує орендну плату за водні об’єкти. Оренда водного об’єкту складається з трьох складових: плата за водний об’єкт, плата за рибогосподарську технологічну водойму, плата за оренду земельну ділянку. Згідно проєкту регуляторного акта пропонується встановити розмір плати за користування такими земельними ділянками водного фонду на рівні 5 відсотків від їх нормативної грошової оцінки. З урахуванням того, що аквакультура прирівнюється до сільськогосподарської діяльності, а податкове та земельне законодавство приділяють значну увагу землям сільськогосподарського призначення, чому відсотки для нарахування плати за землі водного фонду повинні відрізнятися від відсотків нарахування плати за землі сільськогосподарського призначення?

Усенко О.П.: зауважив, що до складу земель водного фонду входить багато видів цільового призначення.

Гнатюк В.В.: зазначив, що такі відсотки за користування земельними ділянками з цільовим призначенням 10.07 Для рибогосподарських потреб, 10.09 Для проведення науково-дослідних робіт негативно вплинуть на розвиток цієї сфери. Теж саме стосується земель лісогосподарського, природоохоронного, оздоровчого, історико-культурного та рекреаційного призначення. У Податковому кодексі України для лісових земель – податок встановлений у розмірі 0,1 відсотка від нормативної грошової оцінки земель.

Борзак О.В.: зазначила, що при встановленні таких відсотків проводився аналіз розміру щорічної плати за такі земельні ділянки в залежності від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок  коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки для земель природно-заповідного, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, лісогосподарського призначення значно менший порівняно з іншими видами цільового призначення. Також при розрахунку нормативної грошової оцінки земель водного фонду вартість 1 га земель менша ніж для земель сільськогосподарського призначення.

У обговоренні взяли участь Усенко О.П., Морський В.П..

Підсумкова пропозиція Гнатюка В.В.: для земельних ділянок з цільовими призначеннями 10.04 Для експлуатації та догляду за гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами і каналами, 10.07 Для рибогосподарських потреб, 10.10 Для будівництва та експлуатації гідротехнічних, гідрометричних та лінійних споруд встановити 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рівні із землями сільськогосподарського призначення.

Усенко О.П.: запропонував рекомендувати винести на розгляд сесії Білоцерківської міської ради проєкт рішення «Про затвердження Порядок розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади» після отримання висновку Державної регуляторної служби України.

Вирішили: Рекомендувати винести на розгляд сесії Білоцерківської міської ради проєкт рішення «Про затвердження Порядок розрахунку розміру плати за користування земельними ділянками комунальної власності (оренда, суперфіцій, емфітевзис) на території Білоцерківської міської територіальної громади» після отримання висновку Державної регуляторної служби України.

Головуючий                                                                                        Олег УСЕНКО

Секретар                                                                                              Олена ЧАЙКА